Vážený čitateľ!
V minulom dieli tohto seriálu sme hovorili o dôvode, prečo sa každý vlastník má zaujímať o svoj majetok. Hovorili sme, že táto povinnosť mu plynie z jeho vlastníctva, ktorým je nie len samotný byt, ale i spoločné priestory a zariadenia, ktoré sa v bytovom dome nachádzajú. Spomenuli sme, že veľkosť jeho podielu je uvedená v liste vlastníctva.
Dnes sa skúsme pozrieť na prvú a dôležitú súčasť starostlivosti o svoj majetok, ktorou je financovanie. Každý sa zrejme už stretol s pojmom Fond prevádzky, údržby a opráv, alebo ako mu vlastníci zvyknú hovoriť „fond opráv“. Tento fond a jeho tvorba je povinný a plynie zo Zákona číslo 182/1993 o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v znení neskorších predpisov. Pri jeho návrhu sa však často stretávame s nevôľou vlastníkov na jeho úpravu. Túto položku berú len ako nejakú povinnosť, je však potrebné si uvedomiť, že jeho tvorba je naozaj opodstatnená a veľmi dôležitá. Z fondu sa financujú pravidelné potreby, ako je vypracovanie revíznych správ, odstraňovanie nedostatkov zistených pri revíziách, bežná údržba, čo však nie je všetko.
Zmienený fond slúži najmä na zabezpečenie domu pre prípad vzniku havárie. Na toto dôležité použitie vlastníci veľmi často zabúdajú. Bývame v domoch, ktorých vek je často vyšší, ako bola pôvodne predpokladaná životnosť. No keďže domy nejakú dobu „žijú“ bez takýchto škodových udalostí, vlastníci žijú v domnienke, že ich sa vec netýka, citujem jedného nášho obľúbeného klienta: „keď to vydržalo 50 rokov, ešte to aj toľko vydrží“. To však je práve moment, na ktorý potom často dom doplatí.
Áno, mnoho krát udalosť nenastane okamžite po tom, čo správca upozorní na havarijný stav a na možnosť alebo hrozbu havárie, môže prejsť mesiac, možno rok alebo dva. Každopádne však nemôžeme na tomto stavať výšku príspevku do fondu opráv. Akonáhle takáto situácia nastane, často neostane pri jednej. Pokiaľ praskne napríklad kanalizácia v dôsledku technického stavu a odstráni sa výmenou prasknutej časti, je veľmi vysoká pravdepodobnosť, že môže prasknúť na ďalšom mieste. Určite ak prehrdzavelo potrubie v jednom spoji, je otázkou krátkej doby, kedy praskne aj inde.
Tu si treba povedať, že práve tu nastáva moment, kedy vlastníci môžu ťažiť z toho, že majú našetrený dostatok zdrojov vo „fonde opráv“. Pokiaľ totiž dôjde k takejto udalosti, havária vždy v sebe zahŕňa aj ďalšie škody, ktorým sme jednak mohli predísť, ako napríklad zatečenie v bytoch, ak by sme potrubie včas vymenili alebo urobili opatrenia na predídenie havárii, no tiež si treba uvedomiť aj cenu takýchto opráv. K haváriám v dome väčšinou príde v čase sviatkov, víkendov a voľných dní. Nejde o žiadnu špekuláciu. Táto skutočnosť plynie z toho, že väčšina z nás je doma a tak bežne používané potrubie je zrazu viac zaťažené. Kúrenie istotne nepraskne v lete, kedy je odstavené, ale dôjde k tomu dozaista v zime, kedy je natlakované a dochádza k cirkulácii média. Takže k zatečeniu sa pridá ďalší faktor, kedy je potrebné vypustiť časť alebo často aj celý systém v dome. To sú kubíky média, ktoré je následne potrebné doplniť a samozrejme opäť vyhriať na požadovanú teplotu. Toto všetko predstavuje náklady navyše. Tu sa pridajú ešte ďalšie náklady, ktoré by sme mohli eliminovať preventívnymi krokmi, a tými je cena takýchto prác. Okrem spomenutých dodatočných nákladov tam zohráva rozhodujúcu rolu ešte aj čas. Zatiaľ čo pri preventívnej výmene sa tieto práce plánujú vopred, objednáva sa materiál a je priestor na nejaké rabaty, pri odstraňovaní havárie na toto čas a priestor nie je. Haváriu je potrebné odstrániť čo najskôr, a tak nie je čas vyhľadávať a objednávať materiál, musí sa kúpiť ten, ktorý je okamžite dostupný, mnoho krát počas sviatkov, kedy ani nie je toľko možností. Tieto všetky ako aj mnohé ďalšie aspekty v závislosti od typu havárie potom predstavujú zvýšenie nákladov, ktoré je následne potrebné z niečoho financovať. V prípade, že je vo fonde opráv dostatok financií, vlastníci často ani nepocítia, že takáto udalosť bola. Vedia, že možno boli chvíľu bez vody, alebo kúrenia, no po pár dňoch už zase fungujú. Čo však vtedy, ak vo fonde nie je dostatok financií? Odpoveď je jednoduchá a predsa tak zložitá. Vlastníci sa musia na takúto udalosť poskladať. A tu vzniká problém. Vlastníci sú rôzni a i keď mnohí nemajú problém zo svojho vrecka vyplatiť takéto náklady, často v dome sú starší ľudia, žijúci z dôchodku, prípadne nižšie príjmové skupiny, nájdu sa rodiny, ktoré prechádzajú ťažkým obdobím v dôsledku choroby alebo nezamestnanosti člena rodiny, a tak zdanlivo jednoduchá záležitosť sa stáva veľmi komplikovanou, pretože vlastníci jednoducho povedané nemajú dostatok peňazí, aby zložili jednorazový vklad. A vtedy si povedia, že keby boli šetrili o pár euro mesačne viac, tento problém mať nemuseli.
Prečo je teda tak dôležité prispievať do fondu prevádzky, údržby a opráv? Pretože „nikdy nie sme tak bohatí, aby nás nemohla zaskočiť nepredvídateľná situácia“.
Hovorte so svojím správcom o technickom stave bytového domu a o možnostiach zlepšenia, pretože ak sa oň začnete zaujímať včas, mnoho z týchto situácii nemusí byť práve Váš problém.